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De micro a multicentros: el reto de transformar 'la city' de Buenos Aires pospandemia

© Sputnik / Francisco LucottiOperaciones de reciclaje en edificaciones protegidas por su patrimonio histórico no son simples
Operaciones de reciclaje en edificaciones protegidas por su patrimonio histórico no son simples - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
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El casco histórico, el distrito corporativo y el núcleo administrativo de la capital de Argentina se vieron trastocadas por los cambios en el flujo de personas que produjo la pandemia. ¿Cuáles son los planes para darle vida al microcentro porteño en una nueva configuración del sistema urbano?
Buenos Aires, capital de Argentina, es una de las metrópolis más bellas y dinámicas del mundo: cosmopolita, con excelente conectividad de transporte urbano y barrios diversos con enorme oferta cultural, gastronómica y comercial.
Pero en la zona del microcentro, en el casco histórico, se concentran los edificios públicos y corporativos de la city porteña, áreas urbanas reservadas principalmente para oficinas y despachos, con sus correspondientes corredores comerciales, como la centenaria calle peatonal Florida, que quedan deshabitadas de noche y los fines de semana.
"El planeamiento urbano durante algunas épocas, las dinámicas de mercado y la economía de aglomeración terminaron haciendo que ciertos distritos de las ciudades fueran tomando usos dominantes que en algunos casos se volvieron casi exclusivos o excluyentes. Cualquier elemento que quiera funcionar sobre un único punto de apoyo tiene poco equilibrio, poca sostenibilidad en el tiempo y capacidad de respuesta", dijo a Sputnik Marcelo Satulovsky, investigador en desarrollo urbano e inmobiliario.
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El brote de la pandemia vino a trastocar este orden establecido, ya que el distanciamiento social, la desaparición del turismo y la posibilidad de estudiar y trabajar a distancia llevó al inevitable colapso de la actividad económica y los alquileres, que transformó la zona en un páramo desolado.
De acuerdo a datos de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), se estima que el año pasado en Argentina cerraron 90.700 locales y 41.200 pequeñas y medianas empresas. Tan solo en la calle Florida y sus galerías adyacentes, 500 persianas cerraron definitivamente y los locales disponibles para alquiler o venta aumentaron 760% anual entre diciembre de 2019 y de 2020.
© Sputnik / Francisco LucottiEl microcentro incluye los alrededores de la Plaza de Mayo, sede de la administración pública nacional
El microcentro incluye los alrededores de la Plaza de Mayo, sede de la administración pública nacional - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
El microcentro incluye los alrededores de la Plaza de Mayo —sede de la administración pública nacional y donde se encuentran también las casas centrales bancarias—, y se extiende a la zona de Tribunales y el corredor de la Avenida Alem en el barrio de Retiro, donde se alzan algunas de los principales rascacielos corporativos.
Allí solo 20% de los alquileres son destinados a viviendas, mientras que 60% son oficinas de todo tipo y el resto se divide entre comercios y actividades varias, lo que vuelve esta área muy particular, tanto en su potencial para atraer nuevas oportunidades de negocios inmobiliarios como por los grandes desafíos para llevar a cabo las renovaciones edilicias necesarias en caso de querer impulsar una revitalización urbana.

Ciudad de 15 minutos, ciudad de cercanías

© Sputnik / Francisco LucottiEn el casco histórico, se concentran los edificios públicos y corporativos de 'la city' porteña
En el casco histórico, se concentran los edificios públicos y corporativos de 'la city' porteña - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
En el casco histórico, se concentran los edificios públicos y corporativos de 'la city' porteña
Desde la década de 1970, diferentes corrientes de urbanismo activista proponen el diseño de ciudades que prioricen el flujo peatonal, con más veredas, áreas verdes y espacios de recreación, que fomenten el uso del transporte público y limiten la circulación de vehículos privados. Ciudades donde en lugar de crear polos separados —financieros, gastronómicos, industriales— se potencie la diversidad dentro de cada barrio, de cada comuna, para que todo se pueda encontrar a no más de 15 minutos de distancia.
"Se habla mucho de la ciudad de los 15 minutos; me gusta más pensarla como la ciudad de las cercanías. El microcentro tiene los parques, diques y ramblas de Puerto Madero a pasos, tiene conectividad, cultura en la zona de los teatros de Avenida Corrientes, no hay grandes supermercados, pero sí mercaditos por todos lados. La cuestión es que esta reconversión hacia lo residencial necesita mirar cuál es la oferta disponible de espacios para la vivienda", alertó Satulovsky.
© Sputnik / Francisco LucottiLa zona de Av. Corrientes es emblema de la cultura musical y del teatro de Buenos Aires
La zona de Av. Corrientes es emblema de la cultura musical y del teatro de Buenos Aires - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
La zona de Av. Corrientes es emblema de la cultura musical y del teatro de Buenos Aires
Los cambios en el uso de los espacios de trabajo de oficina hicieron que se diseñe torres modernas con grandes plantas, pisos completos casi sin divisiones y espacios luminosos. Los edificios antiguos, más particionados, quedaron desactualizados con las formas actuales de trabajo, que son los que tienen mayor capacidad ociosa.
Se trata de edificaciones sólidas, que tienen potencial para la reconversión, pero son metros cuadrados que no estaban preparados para ser viviendas, con escasas instalaciones sanitarias por nivel, algunas incluso protegidas por su patrimonio histórico.
© Sputnik / Francisco LucottiSolo 20% de las propiedades son destinadas a viviendas, mientras que 60% son oficinas
Solo 20% de las propiedades son destinadas a viviendas, mientras que 60% son oficinas - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
Solo 20% de las propiedades son destinadas a viviendas, mientras que 60% son oficinas
Esto significa que necesitan operaciones de reciclaje que en algunos casos no son para nada simples, son costosas, limitadas en cuanto a su posibilidad de concreción porque implican destrabar mecanismos financieros, burocráticos y logísticos, advirtió el arquitecto y docente universitario.
"Por el lado de la demanda, ¿quién se va a vivir ahí? Hay públicos potenciales. Se habla de estudiantes que vienen a Buenos Aires, de la categoría difusa de 'gente joven', que puede ir desde los 18 a los 50. Unos están independizándose, otros piensan en la pareja y los hijos, unos son impulsores de la economía, otros se separaron y están solos. En un área vibrante desde lo cultural y comercial, tiene que ir buscando el área su propio perfil", elaboró.
El experto matizó que, si bien la idea es deseable y positiva, para concretarse deben ocurrir en simultáneo un número de factores operativos y financieros para impulsar el cambio. El Gobierno porteño aseguró que otorgará créditos hipotecarios del Banco Ciudad para la compra, construcción o adecuación de inmuebles con fines de vivienda en la zona.
© Sputnik / Francisco LucottiMicrocentro de Buenos Aires
Microcentro de Buenos Aires - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
Microcentro de Buenos Aires
"Tenemos una dimensión de lo legal, patrimonial que lo hace difícil. Hay muchos de estos edificios que en realidad tienen, por decir cualquier cosa, 40 dueños; no es que hay un solo propietario que puede decidir reconvertir el edificio", destacó.
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta con un proyecto de ley que propone la creación de un Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS) para generar instrumentos económicos y urbanísticos que impulsen el desarrollo a través de iniciativas públicas, privadas y mixtas.
La Ciudad de los 15 minutos es un concepto desarrollado por el urbanista colombiano Carlos Moreno, radicado en Francia, asesor de Anne Hidalgo, alcaldesa de la ciudad de París, capital del país galo, recientemente reelecta en su cargo.
El concepto está inspirado en el trabajo de la célebre urbanista canadiense Jane Jacobs, autora de Muerte y vida de las grandes ciudades, libro de 1961, una de primeras en destacar la importancia del respeto por los vínculos vecinales para crear comunidad, seguridad y pertenencia.

Aceleración de los fenómenos

© Sputnik / Francisco Lucotti El colapso de la actividad económica y los alquileres lo transformó en un páramo desolado
 El colapso de la actividad económica y los alquileres lo transformó en un páramo desolado - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
El colapso de la actividad económica y los alquileres lo transformó en un páramo desolado
"Un fenómeno global que viene desde hace tiempo es pensar otras geografías de la centralidad. ¿Qué es la centralidad, estar en el centro de la ciudad o participar de las actividades centrales en términos de toma de decisiones económicas, empresariales, políticas? De esto escribía Saskia Sassen [reconocida socióloga neerlandesa] a mediados de los 90", elaboró Satulovsky.
El consultor describió que el proceso de descompresión de los distritos económicos y administrativos, la diversificación de redes urbanas interconectadas y el desarrollo de nuevos polos, tanto interiores a las ciudades como en las periferias, son fenómenos que comenzaron a impulsarse desde mucho antes de la pandemia en todo el mundo, pero que la irrupción tecnológica permitió acelerar su puesta en práctica relativa.
© Sputnik / Francisco LucottiEl casco histórico se vio trastocado por los cambios en el flujo de personas que provocó la pandemia
El casco histórico se vio trastocado por los cambios en el flujo de personas que provocó la pandemia - Sputnik Mundo, 1920, 16.07.2021
El casco histórico se vio trastocado por los cambios en el flujo de personas que provocó la pandemia
Detalló que desde hace unos años, por un lado, comenzó un proceso de peatonalización del microcentro para hacerla más habitable y mejorar la experiencia del usuario. Por otro, que muchas actividades que eran exclusivas del área central se habían ido corriendo, según el caso, a los barrios porteños de Palermo, al corredor norte en las zonas de Belgrano y Núñez e incluso cruzaron la Avenida General Paz, cinturón periférico de la capital.
"El vaciamiento del centro paulatinamente va a ir recuperándose, aunque probablemente no volverá al 100% con el mismo perfil, porque la gente tiende a volver a hacer lo que siempre hizo. ¿Qué se puede esperar para las oficinas? La posición más ventajosa la tienen los edificios más nuevos, más adaptados a las formas de trabajo actual, pero aún en esos casos hay estimaciones de que un tercio de las ocupaciones deberán reinventarse, y me imagino que será con mayor mezcla de empresas", vaticinó.
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El experto comentó que la experiencia del teletrabajo, sumado al fenómeno de los espacios de trabajo compartidos al estilo coworking y la posibilidad de alquilar oficinas en diferentes sitios de la ciudad y en las periferias, en lugar de una sola ubicación centralizada, llevará a cambios que solo algunos edificios tendrán capacidad de incorporar.
"Para que, en una nueva configuración del sistema urbano completo, sobre todo a nivel metropolitano, la reinvención del 'centro' funcione, tiene que funcionar el rediseño de la centralidad: potenciar además las microcentralidades barriales y la articulación entre los subcentros de periferia", concluyó.
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